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圈走2200畝土地之后，“菜鳥網絡”難落地
DQZHAN訊：圈走2200畝土地之后，“菜鳥網絡”難落地
過去的一年菜鳥網絡圈地很多，但*后落實下來的很少。在中國獲取大規模的耕地并非易事

文_本刊記者 謝思聿 編輯_吳金勇

一年前，馬云圈走了村里2200畝土地。

73歲的村民吳茂喜在村頭吸著煙呆坐著。他面前是一片空曠的紅土地，一株老樹孤零零的立在遠處，偶爾有掠過的飛鳥劃破靜寂。

去年初夏，武漢江夏金口旭光村村委會把村民們召集在一起，拿出一份《關于印發<中國智能骨干網（武漢）項目征地補償實施方案>的通知》，上面是**江夏區金口街道工委辦公室、街道辦事處辦公室蓋下的兩個“紅戳”。

金口是一座有著2300多年歷史的古鎮，曾經是商旅往來的重要商埠。旭光村距離金口街道辦事處不過幾公里，村民大多姓吳，以務農為生。他們對所謂的智能骨干網非常陌生，但許多村民都聽說過“富人”馬云。

就在上述文件下發的前一周，馬云和他們的小伙伴們（銀泰集團、復星集團、富春集團以及順豐、“三通一達”快遞公司）出資的“菜鳥網絡科技有限公司”（以下簡稱“菜鳥網絡”）在深圳宣告成立。

菜鳥網絡的目標是“讓全中國任何一個地區做到24小時內送貨必達。”在8-10年的時間里，計劃以3000億元的代價在國內范圍內建立起一張能夠支持日均300億網絡零售額的中國智能物流骨干網絡（以下簡稱“CNS”）。

作為菜鳥網絡宣告成立后拿下的**個地塊，旭光村村前幾百畝土地上的青苗很快被連根拔起，再反復壓碎碾平。就連吳茂喜自己在老宅附近開墾出的一畝多地的小菜園，也在一夜之間被夷為平地。還有人來到他們的宅院里丈量評估，房前屋后都不放過。此后，他們的住宅被凍結，不允許再建、重整或是裝修。

失去土地的村民焦慮地等待菜鳥和馬云的到來，希望他們可以幫助自己解決未來的生計。

過去十年間，中國電子商務市場復合增長率超過80%。B2C寡頭格局形成過程中，電商巨頭之間的競爭已經延伸至零售市場之外：向前一步是移動支付，后退一步則是現代物流。

電商物流可分為倉儲、干線和*后一公里配送三大環節。國外電商往往選擇“定制倉儲+專業第三方物流配送”的模式。新加坡物流開發商巨頭普洛斯一直為這類模式的公司提供相關服務，其在中國也布局和發展多年。

但國內電商巨頭卻另辟蹊徑。其中，京東、蘇寧等成為自建物流的代表，并分別在倉儲、配送兩大環節各擅勝場。至于阿里巴巴集團，物流一直被認為是它的短板。接近菜鳥網絡的人士透露，馬云早在四年前就開始籌思對策，試圖尋找*優的社會化物流整合方案。

2012年為其提供了一個難得的契機。當年2月，國家郵政局與商務部聯合發文，出臺促進快遞與網絡零售協同發展的指導意見。國務院、商務部又接二連三發文支持物流產業的發展。

作為整個華中地區節點城市的武漢也終于對外打開了土地市場的大門。這里號稱“九省通衢”，承東啟西、溝通南北，同時匯集著京廣、京九、武九、漢丹四條鐵路干線，以及京港澳、滬蓉等6條國道。作為中國內陸*大的水陸空交通樞紐，武漢是各路“兵家”的必爭之地。但由于此前武漢房地產市場較為封閉，外來企業很難在此拿下巨幅上等地塊。

所以，當武漢拋出“一港、六園、八中心”的物流發展規劃之后，迅速吸引了淡馬錫旗下豐樹集團；國內互聯網大鱷百度、騰訊；電商如亞馬遜、蘇寧、京東和1號店等企業蜂擁而至。

阿里巴巴集團不是動作*快的那一個。“電商的目標如果是做區域配送，那么就要選擇能夠覆蓋三四個城市的高速公路網絡節點地域。”世邦魏理仕中國區工業及物流服務部負責人羅瑾如是說。

*后馬云將目標鎖定在江夏金口。這里擁有一條長達32公里的優良水岸線，據稱是建設武漢上游西大港的**選址，也是京港澳高速公路與滬渝公路的出入口。

但如何游說地方政府是一個難題。在土地出讓問題上，地方政府與中央的利益往往不一致。電商們動輒要求數千畝的用地規模，又要交通便利、配套設施成熟，出讓價格卻遠低于住宅商業用地。所謂“好鋼要使在刀刃上”，“好鋼”自是上等地塊，地方政府的“刀刃”就是GDP、KPI以及稅收等與政績相關的硬性指標。

具體而言，2011年武漢啟動工業發展倍增計劃。為此，能夠帶來聯動效應的工業產業，或是創造新的經濟增長點、*好還能夠為被征地拆遷的農民提供一攬子解決方案的企業才能成為武漢政府青睞的目標。

在2012-2014年間，每年武漢市供地計劃中工業用地指標都在3萬畝以上，但大部分都出讓給新興經濟區。在武漢本級市，有光谷軟件園和升級后的武漢經濟開發區，江夏則有以上海通用汽車制造為核心的金港新城，還有新洲區陽邏港·華中國際產業園……隨著可供出讓的土地指標日益稀缺，即便是外資巨頭普洛斯也越來越難拿到大體量的工業用地。

“馬云如果告訴地方政府它想做普洛斯或是亞馬遜，恐怕獲得的反應是一樣的。”世邦魏理仕中國區工業及物流服務部負責人羅瑾如是說。美國普洛斯集團(ProLogis)是全球工業物流老大。

“平臺型物流”概念于此時正式登臺，這是一個既具有阿里基因，又與如普洛斯、國內競爭對手蘇寧、京東不同的模式。馬云描述的“以3000億的投入帶動幾十萬億的物流基礎設施改造”對地方政府來說無疑是**誘惑力的。

*終馬云成功贏得武漢市政府、江夏區政府的支持，同樣的經歷也在其它城市上演。

2013年5月28日，在深圳華僑城洲際酒店，馬云宣告菜鳥網絡暨中國智能骨干網正式啟動。他開始展露自己的野心——截至2013年底，國內網絡零售額也不過1.89萬億。7年后這個市場若真如阿里巴巴副總裁梁春曉所預期那樣達到10萬億的銷售規模，日均網絡零售額也不到300億——這意味著，菜鳥網絡的**目標是壟斷整個網絡零售市場的物流配送。

一年后。

乘坐通往旭光村的公交車顛簸前行，經過30幾站后上了武金堤公路。沿途可見占地數千畝的上海通用汽車武漢生產基地，右側就是浩浩長江。下車后再度換乘小巴，到站后沿著黃土飛揚的紙金路再前行2公里，終于看到掩映在一叢綠樹中的指示牌：江夏金口旭光村。

圈走2200畝土地之后，“菜鳥網絡”難落地

《中國企業家》從旭光村村委會處獲得一份《征用土地協議書》。一年前全村被征用的2000余畝土地中，有1637.99畝的耕地、123.56畝的建設用地和其它用地。參照湖北省下發的征地統一年產值標準（1790元/年），旭光村村民每畝地總計獲得37950元補償款（21年）。協議顯示，旭光村征地補償款總計7788.73萬元。

扣除掉社保費用后，余款已經打到村民的賬戶中。但他們沒能看到翻天覆地的變化，本應種植農作物的土地上只積著幾處水澤，數叢荒草。一條鋪設不久的公路將面前的土地分割開來，右側是建成的500KV變電站，更遠處是江夏區市政建設總公司正在為菜鳥網絡武漢CNS一期進行道路通排工程。

項目顯然進展得不那么順利。直至今年2月，“武漢傳云江夏物聯網技術有限公司”才注冊成立，法定代表人為公司COO、也是阿里集團副總裁童文紅。4月26日，它以總價9495萬元、均價23.74萬元/畝的代價正式獲得旭光村400畝土地的使用權。

與江夏區政府出讓給上海通用汽車公司的數千畝工業用地14萬元/畝的均價相比，菜鳥網絡的代價顯然要高得多。公司若繼續以同樣的標準拿下旭光村全部被征土地，則還需要再拿出4億元。

一方面，是由于地方政府政策導向發生變化。江夏區政府管理班子變動頻繁，過去四年時間里歷任3位區長。2012年支持物流產業發展政策窗口期過后，新上任的代區長王清華提出要主攻工業，著力引進大項目、大園區來配合整個武漢市的工業倍增計劃。5月中旬，《中國企業家》致電江夏區相關人士時，對方明確表示區政府目前所支持的產業已經轉向汽車產業、光電子和生物醫藥，政府資源尤其傾向于上海通用汽車武漢產業園項目。

另一方面，菜鳥網絡內部也一直在摸索前行。

菜鳥網絡的股東中包括商業地產銀泰集團，以及擅長以基金操盤項目的復星集團子公司星泓資本。為此，市場一度猜測馬云或許會借助他們的力量運作手中的工業用地。但接近菜鳥網絡的人士告訴《中國企業家》，有關土地以及公司模式的決策和運營主要由阿里巴巴集團負責，“畢竟它們是持股48%的**大股東”，其余股東只是單純的出資方。

菜鳥網絡反復強調自己是一家互聯網公司，而非物流開發商。此前，代號“天網”的阿里物流事業部就在進行相關的軟件開發和數據服務工作。在商戶環節，阿里集團為平臺內的商家提供消費、倉儲以及庫存等信息，讓其能夠以*快的速度完成從下單到發貨的過程。在物流環節，則試圖把所有的快遞公司都接入到阿里平臺中來，物流后端系統讓商家和快遞公司彼此選擇，達到資源的*優配置。菜鳥網絡則一度被稱作“地網”，負責在國內選定的節點城市里進行項目開發、光纖接入和系統搭建等工作。

去年9月，阿里物流事業部并入菜鳥網絡。“天網”與“地網”的結合，目的就是整合出社會化物流的*優方案。

接下來的時間里，菜鳥網絡的管理層組織了無數次頭腦風暴，在碰撞與協調中漸漸形成了執行中的理論模式。

他們首先拋棄了傳統的物流園開發模式。普洛斯有著數十年的運營經驗，且獲得資本市場、險資和國外產業基金的支持。但在國內金融環境之下，新興電商很難拿到巨額低成本的長期資金。

而且，物流倉儲租金雖然年年上漲，但其資本回報率并未超過7%。據稱，普洛斯提供給投資方的內部回報率也不過是在15%-20%之間。而阿里巴巴集團招股說明書則顯示，其*近一個財年的營收是404億，凈利潤則達到175億——43.32%的凈利率，不止遠高于房地產企業，甚至超出一般金融機構的盈利水平。更何況，菜鳥網絡既然想吸引商戶加入到平臺之內，鎖定的目標客戶又大多是中小型企業，依靠低租金來培育市場是預期之中。所以，“菜鳥網絡不會去追求租金收入，至少短時期內不是它的目標。”上述接近菜鳥網絡的人士告訴《中國企業家》。

它也不會效仿京東去自建物流。這樣可以避免巨額資金投入、沉淀來吞噬公司的盈利和現金。

*終菜鳥網絡形成了電商產業新城概念。這本質上仍舊是產業集聚效應，核心就是菜鳥網絡負責建立的物流倉儲基地，以中小商戶和快遞公司為核心客戶，試圖將原材料生產到完成銷售整個產業鏈轉移到菜鳥網絡平臺之下，再漸漸衍生出商業、住宅以及其它配套設施出來。

5月初，銀泰集團董事長沈國軍卸任菜鳥網絡CEO，阿里集團COO張勇接任。

在土地選址與定位環節，菜鳥網絡堅持用阿里平臺提供的消費者和商家數據來作為參考依據。在倉儲的開發、設計和運營方面，菜鳥網絡主要針對的是阿里平臺里的商戶和快遞公司。一方面，通過為商戶和快遞公司提供數據來幫助他們進行庫存管理。另一方面，則根據他們的需求去定制倉儲。

正如上文提及，菜鳥網絡的核心盈利不會來自租金，而是大數據服務。具體而言，傳統物流商往往專注于為大企業客戶提供服務，追求租戶結構的穩定和租金收入的穩步提升。也因此，客戶所租用的面積越大、時間越長越好。但菜鳥網絡則致力于通過數據和信息服務來幫助自己的客戶不斷降低庫存和網點分配，追求的是貨物的快進快出。

倉儲之外，菜鳥網絡還會建立起商業項目，并鼓勵租戶在園區內開設類似于品牌旗艦店的O2O體驗店。他們希望平臺內的商戶、尤其是淘寶商城內的中小賣家能夠來此租庫、開店乃至生活。再吸引為商家提供軟件服務的IT公司來到這里，直至形成一個完整的電商生態圈。

但與其它產業園提前進行園區分塊規劃不同，菜鳥網絡手中的地塊還只限于物流倉儲用途，商業、住宅等配套板塊將會視基地發展情況再謀發展。

一切都還只是設想。即便是早在2010年就拿下的天津項目，目前也只有10萬平米初具雛形。因為還處于招商階段，尚不能視為成熟模式以待推廣。“到底要形成什么樣的模式，的確是菜鳥過去一年多時間需要面對的*困難的問題。”上述接近菜鳥網絡的人士告訴本刊。

目前，菜鳥網絡大概有300名員工。其中的200多名從事軟件開發與數據服務工作，公司*主要的精力與投入也在這一方面。它們也從諸如萬達等開發商那里挖來不少地產精英，但他們一般負責項目的執行工作。

并不保守的馬云在拿地和投入上顯示出謹慎的一面。據上述接近菜鳥網絡的人士透露，雖然其與中國人壽和中信銀行已經建立起戰略合作關系，但目前公司所有的資金投入仍舊只限于股東方出資的50億元資本金。

羅瑾告訴本刊，這或許是因為在政府嚴控土地閑置的環境下，企業進行運營周期較長、投資回報較慢的項目開發時必須避免集中拿地和開工所帶來的資金風險。




如今，旭光村的村民已經很熟悉“菜鳥”這個名字。雖然他們獲得了一筆補償款，但卻更擔心日后的生計。

這里半數的村民都年逾五十。前文提到的73歲的吳茂喜只有5畝土地，所獲補償非常有限。而宅基地尚未被征用，新居的建設更是遙遙無期。“我們寧愿要地，這些錢總有花完的時候，下半輩子我們該怎么辦呢？”一位接近五十歲的女性村民告訴《中國企業家》，“現在我們還不到領社保的年齡，打工歲數也太大了。”

如果菜鳥網絡這個產業新城的試驗真的能夠成功，他們就不必再擔心以后的生活。但這至少還要再等三年的時間。

菜鳥網絡仍舊在天上“飛”，地下這條路在摸索中緩慢前行。

滬公網安備 31010102004818號